Le ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville se livre au quotidien « Les ECO »

Les ÉCO : Quelle évaluation faites-vous du secteur de l’immobilier aujourd’hui ?

Mohamed Nabil Benabdallah : C’est indéniablement un pilier de l’économie nationale. Le secteur du BTP participe d’ailleurs à hauteur de 6,5% au PIB total. Les indicateurs du secteur immobilier témoignent du rôle moteur de ce secteur. Ses effets induits ont permis la création de 1.038.000 emplois, avec 220 MMDH d’encours de crédits. Ce dernier indicateur confirme l’impact généré par le nombre de transactions opéré en matière d’immobilier. La croissance soutenue du secteur s’est nettement accélérée en 2011 et a été qualifiée d’exceptionnelle, engendrant une nette augmentation de la consommation de ciment (+10.7%). Cette augmentation est justifiée, essentiellement par la tendance à la hausse de la production de logements sociaux (+ 37% par rapport à 2010), et l’émergence de près de 44.000 logements clandestins. L’année 2012 a été marquée par le retour vers la stabilité du secteur. L’immobilier a en effet maintenu sa tendance et la consommation de ciment, malgré une baisse de 1,6% par rapport à 2011, poursuit sa bonne performance, en enregistrant tout de même une augmentation de 8,9% par rapport à 2010. La production, bien que moins importante que celle de l’année 2011, affiche également un bilan honorable. Elle demeure donc soutenue avec 262.017 unités (+ 16% par rapport à 2010). Par ailleurs, je tiens à signaler que le cas du Maroc est instructif et particulier, du fait de la dynamique de ce secteur, et ce malgré la conjoncture de crise internationale. Il a même réussi à relever un défi exceptionnel, celui non seulement du maintien, mais du développement de l’investissement. Néanmoins, l’amélioration est toujours souhaitée.

Quels sont les chantiers ouverts au sein de votre département en 2013?

Nous sommes aujourd’hui en train de lancer deux nouveaux dispositifs, très attendus par les citoyens marocains. Le premier concerne l’offre pour la classe moyenne, dont le prix du m² ne dépasse pas les 6.000DH TTC. Le second dispositif, dont les outils d’accompagnement sont actuellement en cours de développement, est celui du locatif social, segment qui permettra à terme une transformation et une diversification du marché immobilier. D’autres chantiers sont également ouverts, comme par exemple la simplification des procédures administratives qui se traduit, entre autres, par la dématérialisation des actes administratifs dans le domaine de l’urbanisme, ainsi que par l’homologation du Règlement général de construction (RGC). Cette démarche permettra d’instaurer la transparence et la célérité souhaitées dans le processus de délivrance des autorisations administratives. Un autre volet est également en chantier, à savoir l’encadrement de l’auto-construction, qui représente encore près de 50% de la production de logement au Maroc. Le volet informel et la qualité de ce segment demande un effort d’encadrement pour plus de professionnalisme en vue d’améliorer la qualité, la durabilité et de rehausser la qualité du paysage urbain de nos villes.

Qu’en est-il de l’habitat en milieu rural ?

Nous sommes en train d’élaborer une stratégie d’intervention spécifique pour la promotion et l’accompagnement de l’habitat en milieu rural. Cette action nécessite toutefois la mobilisation des partenaires institutionnels, ainsi que de la population des zones concernées, dans le but de respecter la vocation des territoires et des spécificités régionales dans l’acte de bâtir. D’un autre côté, ce ministère adhère entièrement à la stratégie nationale de développement durable, notamment celle visant l’économie d’énergie dans le bâtiment. À cet effet, nous visons une implication progressive, qui a débuté concrètement avec l’introduction de certaines prescriptions techniques dans le cahier des charges des logements sociaux, comme la pré-installation des chauffe-eau solaires depuis 2010. D’autres prescriptions plus engagées sont également en préparation dans le cahier des charges spécifique aux logements destinés à la classe moyenne. D’un autre côté, ce ministère adhère entièrement à la stratégie nationale de développement durable, notamment celle visant l’économie d’énergie dans le bâtiment. À cet effet, nous visons une implication progressive, qui a débuté concrètement avec l’introduction de certaines prescriptions techniques dans le cahier des charges des logements sociaux, comme la pré-installation des chauffe-eau solaires depuis 2010. D’autres prescriptions plus engagées sont également en préparation dans le cahier des charges spécifique aux logements destinés à la classe moyenne.

Un intérêt particulier est porté aux villes nouvelles…

Un certain nombre de mesures prioritaires et d’actions majeures ont été arrêtées afin de redynamiser la valorisation des villes nouvelles en cours de réalisation et de renforcer leur attractivité. Ces actions seront mises en œuvre dans le cadre d’une vision globale cohérente de la politique de la ville et d’un plan de relance opérationnel, qui donnera un nouvel élan aux actions entreprises pour chaque ville nouvelle, avec l’appui et l’accompagnement de l’ensemble des acteurs concernés. Ces actions s’articulent autour de la réalisation de grands projets structurants et équipements publics et socioculturels de proximité, le réaménagement des axes structurants de la ville, le renforcement des voies de liaison stratégiques, la mise à niveau et le traitement paysager, sans oublier la gestion et l’entretien de la ville.

La convention que vous avez signée pour relancer le projet de la nouvelle ville de Tamesna s’inscrit elle dans ce cadre ?

La première convention de partenariat et de financement en cours de signature par l’ensemble des partenaires intéressés concerne la relance de la ville nouvelle de Tamesna. Elle a pour objet de définir le cadre de partenariat à mettre en place entre les parties, ainsi que leurs engagements et les conditions de financement pour la mise en valeur de cette ville, sur un échéancier de 5 ans. Cette démarche adoptée pour Tamesna sera d’ailleurs généralisée aux autres villes nouvelles.

Comment cela s’articulera-t-il?

Pour Tamansourt, l’élaboration de la convention de relance est en cours, et sera similaire à celle de Tamesna, tenant compte des besoins propres de Tamansourt et de ses projets

spécifiques, sachant qu’elle implique l’installation de 51.000 habitants. Pour Chrafate et Lakhyayta, qui n’abritent pas encore d’habitants à ce jour, l’élaboration de programmes permettant de recevoir les premiers habitants dans les meilleures conditions est en cours. Par ailleurs, deux nouveaux pôles urbains sont en cours de lancement, en l’occurrence, les villes nouvelles de Kénitra Atlantic Free Zone et de Tagadirt.

Une approche spécifique y sera-t-elle associée?

Il s’agit d’une nouvelle génération de projets menés à travers une démarche novatrice d’approche des territoires, «la politique de la ville» en partenariat et intégrée. Elle vise l’équilibrage du réseau urbain régional pour renforcer l’armature nationale, l’organisation et l’anticipation du développement urbain prévisionnel et la mise en place d’un programme de grands équipements, de services et de zones d’activités pour développer l’emploi. Il est aussi question de la création d’une offre variée en logements aux coûts adaptés aux différentes catégories de revenus. Ces projets ont fait l’objet de mémorandums d’entente signés le 11 octobre 2012 entre le ministère de l’Habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville, celui de l’Économie et des finances, le holding d’aménagement Al Omrane et la Compagnie générale immobilière. Ces mémorandums ont pour objet de définir les conditions de collaboration et de partenariat entre les parties, permettant d’assurer l’intégration de ces projets dans leur environnement, la création de conditions favorables de développement et de coordination avec les acteurs concernés, la mise en place d’un mode opératoire de réalisation innovant, la mobilisation du foncier public et des financements nécessaires.

Où en êtes-vous de l’élaboration du référentiel de procédures pour définir les projets de villes ? En quoi consiste-t-il ?

Effectivement, après avoir mis en place le cadre stratégique de la politique de la ville, à travers l’élaboration d’un «référentiel» qui définit le concept et fixe les principes, il s’est avéré indispensable de concevoir un «Guide méthodologique», pour accompagner les acteurs et de constituer un outil d’appui technique pour l’identification et le montage de projets de villes depuis l’idée jusqu’à la concrétisation sur le terrain, en passant par la contractualisation. À cet effet, les services du ministère ont mis au point un projet de guide structuré autour de trois axes majeurs: l’un dédié au cadre conceptuel et les acteurs des projets de ville, un deuxième qui considère le processus d’identification et de montage des projets de ville et un dernier qui porte sur la démarche de contractualisation et les dispositifs institutionnel et technique de mise en œuvre. Il s’agit donc d’un outil qui définit pour chacun des axes précités, l’ensemble des étapes à conduire et le mode opératoire à suivre pour construire un projet décliné en plan d’action détaillé, à partir d’un diagnostic stratégique et d’une vision de développement, dans une démarche impérativement participative. Actuellement, le projet de guide est en cours de concertation interne, il devra faire l’objet d’un atelier de travail pour améliorer et enrichir son contenu et sera diffusé dans sa forme définitive aux services déconcentrés avant la fin de ce mois d’avril. Il faut préciser que ce guide ne prétend aucunement prescrire une démarche figée dans le temps et/ou dans l’espace pour l’identification et le montage des projets de villes. Il constitue plutôt une plate-forme et un

cadre de référence opérationnel, qui peut faire l’objet des adaptations qu’imposent la nature et les dynamiques des territoires et des acteurs.

L’une de vos priorités est la mise en œuvre du programme de mise à niveau des villes et de réhabilitation des tissus anciens. Où en êtes-vous actuellement ?

Le Maroc, connaissant une urbanisation importante, conjuguée à des mutations socio-économiques et culturelles profondes, est appelé à relever de nombreux défis, notamment en termes de maîtrise de la croissance urbaine, d’atténuation des déficits accumulés dans les divers domaines et d’accompagnement des besoins. Pour ce faire, différentes formes d’intervention ont été adoptées, notamment en matière de résorption de l’habitat insalubre et de mise en place de projets structurants visant à assurer une croissance économique durable et créatrice de richesses, permettant de renforcer l’attractivité des villes marocaines.

La politique de la ville, nouvelle prérogative de notre département introduit un nouveau dispositif de gouvernance pour accompagner le développement des villes, via des projets intégrés fondés sur le partenariat et la convergence.En effet, durant la dernière décennie, les projets de mise à niveau ont constitué un exemple concret de mise en convergence et de partenariat des politiques publiques. Cette dernière consiste en une série d’interventions dont l’objet est de généraliser l’accès aux équipements de base et d’améliorer le cadre bâti et la qualité des espaces urbains dans les villes, contribuant ainsi à la régularisation de la situation urbanistique des quartiers et leur intégration dans le tissu urbain. Elle se positionne comme autant de réponses, déclinées en divers axes stratégiques aux problématiques urbaines : assainissement, alimentation en eau potable, mobilité et circulation, éradication des foyers d’insalubrité, anticipation des extensions urbaines,… C’est ainsi que, durant la période 2002-2012, 424 opérations de mise à niveau ont été lancées avec une subvention de 8,1 MMDH. Concernant les tissus anciens, des approches multiples ont été adoptées, passant d’études globales de réhabilitation à des actions opérationnelles ciblant la réalisation de projets de réhabilitation, à partir d’études de faisabilité. Par ailleurs, une ébauche de stratégie nationale a également été mise en place.

Quels en seraient les principaux axes ?

Il s’agira pour nous de toucher à tous les aspects des tissus anciens notamment l’habitat, le vécu des habitants, l’intégration à la ville, les activités et métiers d’art, les monuments historiques… La stratégie en question devra également viser des résultats durables, tenir compte des spécificités locales. Notons que durant la période 2002-2012, des projets ont été lancés au profit de 87.102 ménages avec un coût total de 2,235 MMDH et une subvention de 1,191 MMDH. Ces interventions ont concerné 55 médinas et 17 ksour et kasbahs. Aujourd’hui, l’année 2013 est, pour le ministère de l’Habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville, l’année de l’amorce d’une dynamique de mise en place de projets dits d’urgence annonçant une nouvelle génération de projets d’intervention dans les constructions menaçant ruine dans ce type de tissus. Fès a donc été la première ville concernée avec le lancement d’un programme de restauration et de confortement de 3.666 logements (pour une enveloppe globale de 330 MDH) et 27 monuments historiques à grande valeur architecturale et patrimoniale (avec un coût global de 285,5 MDH). D’autres villes sont également concernées

par ce type de projets. Il s’agit en l’occurrence des villes de Tétouan, Essaouira, Meknès, Béni Mellal et Azrou, dont les conventions y afférentes sont engagées ou en cours de finalisation.

Comment se décline le développement de l’offre en matière d’habitat locatif ?

Le logement locatif constitue au Maroc une part non négligeable du marché de l’habitat. Près de 24,3 % des ménages sont locataires. Ce segment a pu bénéficier pour la première fois au Maroc, par le biais des lois de Finances 2012 et 2013, de facilités fiscales destinées à stimuler l’offre en location et notamment celle sociale. À cet égard, j’aimerais préciser un point important concernant cette offre. Il s’agit en effet d’un segment moins attractif pour les investisseurs que celui de la promotion immobilière. C’est pour cette raison que nous sommes en train de réfléchir à des outils qui permettraient d’assister les bailleurs durant toute l’opération de location dans l’objectif justement de réduire les risques encourus dans ce segment.

Aujourd’hui, on constate que les logements à 140.000 DH n’attirent pas beaucoup de promoteurs privés, qui s’intéressent davantage plus aux logements à 250.000 DH. Comment votre département peut-il relancer ses projets ?

Certes, le logement à faible valeur immobilière est porté essentiellement par le Groupe Al Omrane -GAO-, car il s’agit au fond d’un segment particulier et très social destiné aux plus démunis, bien qu’il bénéficie également d’exonérations fiscales sur toute sa chaîne de réalisation, le nombre de promoteurs privés y adhérant n’arrive pas à celui du logement social à 250.000DH qui, aujourd’hui, a dépassé les 700 promoteurs conventionnés. Il va sans dire que le logement à faible valeur immobilière dégage moins de marge bénéficiaire à l’investisseur par rapport à celui du logement social. L’intervention vigoureuse du GAO dans ce segment est tout à fait normale, puisque sa vocation principale est bien celle de réaliser les logements sociaux à faibles coût et de combler l’offre dans les régions les moins servies en logements sociaux par le secteur privé. Néanmoins et dans un souci de diversification, pour toute acquisition de foncier par un privé, le GAO exige du promoteur immobilier de réaliser sur une partie du foncier cédé, des opérations de logements à faible valeur immobilière , dans un cadre de partenariat précis.

Jalal BAAZI